O lege din decembrie a înjumătățit veniturile One United Properties

Compania a vândut de 106 milioane de euro în șase luni, dar aproape tot sunt rezervări, iar rezervările nu se pot înregistra ca venit. Cifra de afaceri raportată scade cu 47%, profitul cu 68%, fără ca activitatea comercială să scadă la fel.

Privire de ansamblu

La prima vedere, semestrul arată ca o prăbușire. Cifra de afaceri consolidată a scăzut cu 47%, la 440,3 mil. lei. Rezultatul din activitatea de exploatare a coborât cu 53%, la 157,2 mil. lei. Profitul net a scăzut cu 68%, la 79,2 mil. lei. Trei cifre care, luate singure, ar descrie o companie în dificultate.

Numai că vânzările nu au scăzut în aceeași măsură. În primele șase luni, One United Properties a înregistrat tranzacții rezidențiale de 106,1 mil. euro, incluzând vânzări, prevânzări și rezervări, pentru 229 de unități rezidențiale și comerciale. Prețul mediu de vânzare a urcat la 3.853 euro pe metru pătrat, cu 24% peste S1 2025. La One Floreasca Sunset, aproximativ 73% dintre unități au fost rezervate la scurt timp după lansare.

Explicația distanței dintre cele două tablouri este contabilă, iar compania o detaliază în raport. Din decembrie 2025, un nou cadru legislativ aplicabil pieței rezidențiale cere ca antecontractele de vânzare-cumpărare să fie semnate abia după finalizarea unor proceduri cadastrale și administrative suplimentare, inclusiv preapartamentarea. Până atunci, tranzacțiile se reflectă drept rezervări. Iar recunoașterea veniturilor conform IFRS 15 este legată de antecontracte semnate, nu de rezervări.

Din cele 106,1 mil. euro tranzacționate, 102,9 mil. euro sunt rezervări. Aproape tot. De aceea veniturile raportate arată altfel decât activitatea.

Cifrele comparabile, calculate de companie

Pentru a oferi o imagine comparabilă, conducerea publică și valori ajustate, care exclud decalajul temporar de recunoaștere. Diferența este substanțială:

• Cifra de afaceri: 440,3 mil. lei raportat, 742,5 mil. lei comparabil, adică minus 10% față de anul trecut în loc de minus 47%
• Veniturile din segmentul rezidențial: 230,5 mil. lei raportat, 532,6 mil. lei comparabil, minus 17% în loc de minus 64%
• Venitul net din proprietăți rezidențiale: 59,5 mil. lei raportat, 177,2 mil. lei comparabil
• Rezultatul din exploatare: 157,2 mil. lei raportat, 274,9 mil. lei comparabil
• Profitul net: 79,2 mil. lei raportat, 178,1 mil. lei comparabil

Sunt cifre calculate de conducere, nu auditate, și trebuie tratate ca atare. Dar sensul lor este verificabil prin volumul tranzacțiilor și prin prețul mediu pe metru pătrat, ambele în creștere. Chiar și pe bază comparabilă, activitatea rezidențială este în scădere cu 17%, ceea ce compania pune pe seama profilului de maturitate al portofoliului: o parte însemnată a dezvoltărilor se apropie de finalizare și livrare, moment în care ritmul de recunoaștere a veniturilor se schimbă oricum.

Chiriile, partea care nu depinde de legislație

Portofoliul de proprietăți destinate închirierii a mers constant. Veniturile din chirii, inclusiv serviciile furnizate chiriașilor, au crescut cu 3%, la 83,9 mil. lei, iar venitul net din chirii cu 6%, la 56,8 mil. lei. La 30 iunie, portofoliul avea 152 mii mp suprafață închiriabilă brută, o chirie nominală anualizată de 28,6 mil. euro, un grad de închiriere de 95% și o durată medie rămasă a contractelor de 5,2 ani.

Compania estimează că, după finalizarea One Gallery, One Technology District și Mondrian Hotel, portofoliul ajunge la 195 mii mp și 40,5 mil. euro chirie anualizată până la finalul lui 2026. Este singura linie din raport care produce venit recurent și care nu este afectată de regulile de recunoaștere.

Bilanțul: numerarul scade, datoria crește

Aici sunt elementele care merită urmărite indiferent de discuția contabilă. Numerarul și echivalentele au scăzut cu 43%, de la 654,0 la 371,0 mil. lei. În paralel, creditele și împrumuturile pe termen lung au crescut cu 27%, de la 1.315,1 la 1.666,5 mil. lei. Stocurile au urcat cu 23%, la 1.367,8 mil. lei, ceea ce reflectă dezvoltările în curs.

Cheltuielile financiare au crescut cu 60%, la 71,9 mil. lei, iar cele administrative cu 78%, la 55,3 mil. lei. Totalul activelor a ajuns la 6.902,3 mil. lei, cu 4% peste finalul anului trecut, în timp ce capitalurile proprii au rămas practic neschimbate, la 3.823,6 mil. lei.

Compania raportează o Valoare Ajustată a Activului Net atribuibilă acționarilor de 1,24 miliarde de euro, adică 61,91 lei pe acțiune, și un indicator loan-to-value de 16,5%, calculat față de totalul activelor aflate sub control de 2,04 miliarde de euro. VAN este o estimare a conducerii, nu un indicator IFRS, și compania precizează explicit acest lucru.

Ce înseamnă pentru investitor

Raportarea aceasta este un caz în care cifrele publicate nu descriu bine realitatea economică, iar diferența nu vine dintr-o alegere a companiei, ci dintr-o schimbare de lege. Un investitor care se uită doar la profitul net de 79,2 mil. lei, în scădere cu 68%, trage o concluzie greșită. Unul care se uită doar la cifra comparabilă de 178,1 mil. lei acceptă o estimare neauditată. Adevărul util stă în volume.

Cifra de reținut este de 106,1 mil. euro tranzacții rezidențiale, la un preț mediu în creștere cu 24%. Atât timp cât rezervările se transformă în antecontracte, veniturile amânate acum se vor recunoaște mai târziu. Decalajul este de moment, nu o pierdere definitivă. Întrebarea reală este cât durează preapartamentarea și ce proporție din rezervări ajunge efectiv la semnătură.

Al doilea element este numerarul. O scădere de 43% într-un semestru, într-o companie care își finanțează dezvoltările și își crește datoria pe termen lung cu 27%, merită urmărită indiferent de discuția despre IFRS 15. Compania traversează, prin declarația proprie, cea mai importantă perioadă de livrări rezidențiale din istoria sa, ceea ce înseamnă consum de capital înainte de încasare.

Riscuri de urmărit

• Conversia rezervărilor în antecontracte. Din 106,1 mil. euro tranzacționați, 102,9 mil. sunt rezervări. Dacă o parte nu ajunge la semnătură, veniturile nu se amână, ci dispar.
• Numerarul a scăzut cu 43%, la 371,0 mil. lei, iar creditele pe termen lung au crescut cu 27%. Combinația e normală într-un an de livrări, dar limitează spațiul de manevră.
• Chiar și pe bază comparabilă, veniturile rezidențiale scad cu 17%, iar cifra de afaceri cu 10%. Legislația explică diferența dintre raportat și comparabil, nu și scăderea rămasă.
• Cheltuielile administrative au crescut cu 78% și cele financiare cu 60%, pe venituri în scădere.
• Valoarea Ajustată a Activului Net, indicatorul pe care compania îl pune în față, este o estimare a conducerii, neauditată, bazată pe evaluări proprii ale activelor.

Tabel comparativ T2 2026 vs. T1 2026

Valorile pentru trimestrul doi sunt derivate ca diferență între raportarea semestrială și cea pe primul trimestru. Ambele perioade sunt afectate de aceeași regulă de recunoaștere a veniturilor.

Tabel comparativ S1 2026 vs. S1 2025

Sursa

One United Properties S.A., raportul pentru semestrul I 2026 și raportul curent nr. 42, publicate la Bursa de Valori București în 25 august 2026. Cifrele provin din contul de profit și pierdere consolidat, din bilanțul consolidat și din secțiunea de indicatori a raportului. Valorile comparabile sunt calculate de conducerea companiei și nu sunt auditate. Valorile trimestriale pentru T2 sunt calculate de Investitor BVB ca diferență între raportarea semestrială și cea pe primul trimestru. Variația cifrei de afaceri este cea comunicată de emitent; comparativul pe semestrul I 2025 nu este publicat ca valoare distinctă în raportul de față.

Ce urmărim în trimestrul următor

Conversia rezervărilor în antecontracte semnate. Este singura cifră care arată dacă decalajul de recunoaștere se închide sau dacă o parte din cele 102,9 mil. euro se pierde pe drum.

Numerarul. A scăzut cu 43% într-un semestru, la 371,0 mil. lei, în timp ce creditele pe termen lung au crescut cu 27%. Compania traversează, prin declarația proprie, cea mai mare perioadă de livrări din istoria sa, ceea ce înseamnă consum de capital înainte de încasare.