INVESTITORBVB.RO • 13.06.2026

ANALIZĂ REZULTATE T1 2026 – FONDUL PROPRIETATEA (FP)

Fondul Proprietatea raportează un VAN total de 2,33 miliarde lei şi o creştere YoY de 8,6%; discountul față de VAN se îngustează la -33,3% față de -44,4% în T1 2025, dar pierderea netă trimestrială se adânceşte la 10,9 milioane lei pe fondul comisioanelor de administrare în creştere şi al deprecierii participațiilor listate .

RAPOARTE

Glosar termeni şi acronime

Acronim	Semnificație
VAN	Valoarea Activului Net (NAV) – activele totale ale Fondului minus datoriile
VAN/acțiune	VAN total împărțit la numărul de acțiuni eligibile (exclusiv acțiunile proprii răscumpărate)
FIA	Fond de Investiții Alternative – statut reglementat al Fondului conform Legii nr. 243/2019
AFIA / FTIS	Administratorul Fondului – Franklin Templeton International Services S.à r.l.
CNAB	CN Aeroporturi Bucureşti SA – cea mai importantă deținere a Fondului (20% participație, 58,6% din VAN)
CNAPM	CN Administrația Porturilor Maritime SA – a doua deținere (20% participație, 15,7% din VAN)
Salrom	Societatea Națională a Sării SA – a treia deținere (49% participație, 11,1% din VAN)
Discount față de VAN	Diferența procentuală (negativă) între prețul acțiunii pe BVB şi VAN/acțiune
Buyback	Program de răscumpărare a acțiunilor proprii; Programul 16 (2025) a cumpărat 252,1 mil. acțiuni
BVB	Bursa de Valori Bucureşti
YoY	Variație față de acelaşi trimestru al anului precedent (T1 2025)

Context

Fondul Proprietatea SA (BVB: FP) este un fond de investiții alternativ de tip închis (FIA), administrat de Franklin Templeton International Services S.à r.l. (FTIS), cu durată până la 31 decembrie 2031. Acțiunile sunt listate pe BVB din 25 ianuarie 2011. La 31 martie 2026, capitalul social era de 1.664.407.948,32 lei, cu un număr total de acțiuni emise de 3.200.784.516, din care 252.097.337 acțiuni proprii răscumpărate (neeligibile la calculul VAN/acțiune).

Obiectivul investițional al Fondului este maximizarea randamentelor către acționari şi creşterea VAN pe acțiune prin investiții în acțiuni şi valori mobiliare româneşti. La 31 martie 2026, portofoliul includea participații în 23 de companii (5 listate, 18 nelistate), cu o concentrare de 85,4% din VAN în primele trei dețineri: aeroporturi (CNAB), porturi maritime (CNAPM) şi industria sării (Salrom).

T1 2026 – VAN/acțiune creşte cu 16,1% YoY; discount de -33,3% față de VAN; pierdere netă de 10,9 milioane lei

VAN total al Fondului la 31 martie 2026 era de 2.333,6 milioane lei, față de 2.148,4 milioane lei la 31 martie 2025 (+8,6% YoY), dar în scădere marginală de 0,4% față de sfârşitul anului 2025 (2.344,5 milioane lei). VAN pe acțiune a crescut cu 16,1% față de T1 2025 (0,7914 lei vs. 0,6813 lei), avansul depăşind creşterea VAN total datorită efectului programelor de răscumpărare care au redus numărul de acțiuni eligibile.

Prețul acțiunii FP pe BVB a crescut cu 39,5% față de T1 2025 (0,5280 lei vs. 0,3786 lei), iar discountul față de VAN s-a îngusta de la -44,4% (T1 2025) la -33,3% (T1 2026), reflectând reaprecierea categoriei de closed-end funds pe piața locală. În interiorul trimestrului T1 2026, prețul a scăzut uşor cu 1,5% (de la 0,5360 lei la 31 decembrie 2025 la 0,5280 lei la 31 martie 2026).

La nivel de cont de profit şi pierdere, Fondul a înregistrat o pierdere netă de 10,9 milioane lei în T1 2026, comparativ cu o pierdere de 2,4 milioane lei în T1 2025. Principalele cauze ale deteriorării: (1) pierderi nete din participații la valoare justă de 5,5 milioane lei (față de câştiguri de 0,8 mil. lei în T1 2025), generate de scăderea prețului acțiunilor Alro SA; (2) creşterea comisionului de administrare de la 3,7 la 6,1 milioane lei (+64,9%), urmând capitalizarea bursieră mai ridicată; (3) scăderea veniturilor din dobânzi de la 5,6 la 4,2 milioane lei (-25,0%) pe fondul reducerii depozitelor disponibile. Nu au fost recunoscute venituri din dividende de la companiile din portofoliu în T1 2026.

Cifre-cheie T1 2026

Indicator	T1 2026	T1 2025 / 31 dec 2025	Variație
VAN total (mil. lei)	2.333,6	2.148,4	+8,6%
VAN pe acțiune (lei)	0,7914	0,6813	+16,1%
Preț acțiune BVB (lei)	0,5280	0,3786	+39,5%
Discount față de VAN (%)	−33,3%	−44,4%	+11,1 pp
Pierdere netă (mil. lei)	−10,9	−2,4	−354%
Venituri din dobânzi (mil. lei)	4,2	5,6	−25,0%
Comision de administrare (mil. lei)	6,1	3,7	−64,9%
Active totale (mil. lei)	2.549,9	2.603,0	−2,0%
Participații portofoliu (mil. lei)	2.198,6	2.204,1	−0,2%
Lichiditate curentă	1,62	n/a	n/a

Bilanț şi structură financiară

La 31 martie 2026, activele totale ale Fondului totalizau 2.549,9 milioane lei, față de 2.603,0 milioane lei la 31 decembrie 2025 (-2,0%). Participațiile în portofoliu reprezentau 2.198,6 milioane lei (86,2% din total active), evaluate la valoare justă. Activele lichide cuprindeau depozite bancare (89,9 mil. lei), obligațiuni guvernamentale (52,5 mil. lei) şi numerar (0,1 mil. lei), totalizând 142,5 milioane lei.

Datoriile totale erau de 216,3 milioane lei, din care 207,9 milioane lei reprezintă dividende datorate acționarilor, dintre care 179,5 milioane lei aferente distribuției speciale din septembrie 2023, în curs de plată prin BRD (Agent de Plată). Lichiditățile nete ale Fondului (active lichide minus datorii față de acționari) totalizau 135,0 milioane lei, reprezentând 5,8% din VAN. Capitalul propriu total era egal cu VAN: 2.333,6 milioane lei. Fondul nu are împrumuturi financiare (gradul de îndatorare financiară = 0). Lichiditatea curentă era de 1,62.

Comparativ cu 31 decembrie 2025, VAN a scăzut cu 10,9 milioane lei (pierderea netă a trimestrului), în timp ce capitalizarea de piață (bazată pe prețul acțiunii) era de aproximativ 1.556 milioane lei la 31 martie 2026, reprezentând un discount de 33,3% față de VAN.

Portofoliu şi evenimente semnificative

Primele trei dețineri concentrează 85,4% din VAN: CN Aeroporturi Bucureşti SA – 1.366,5 milioane lei (58,6% din VAN, participație 20%), CN Administrația Porturilor Maritime SA – 365,4 milioane lei (15,7%, participație 20%) şi Societatea Națională a Sării SA – 259,9 milioane lei (11,1%, participație 49%). CNAB a raportat profit net de 160,9 milioane lei în T1 2026 (+20,0% față de T1 2025), cu trafic de 3,8 milioane pasageri (+4% YoY) şi buget 2026 prevăzând o creştere a veniturilor de ~20%. Salrom a înregistrat performanțe excepționale: venituri +49,4% şi profit net +152,1% față de T1 2025, recuperând impactul inundațiilor din 2024.

Cel mai important eveniment potențial de lichiditate al Fondului: AGEA CNAB din 9 ianuarie 2026 a aprobat (80% din voturi) inițierea demersurilor pentru răscumpărarea participației minoritare de 20% deținute de Fond în CNAB (evaluată la 1.366,5 milioane lei). Tranzacția este la stadiu incipient – CNAB nu a angajat încă consultanți, iar la 31 martie 2026 nu existau suficiente informații pentru impact în evaluare. Orice tranzacție care depăşeşte 20% din activele imobilizate ale Fondului este supusă aprobării AGEA.

CNAPM a aprobat o majorare de capital social de până la 281,6 milioane lei pentru finanțarea achiziției ICS Danube Logistics (Portul Giurgiulești – finalizată la 4 mai 2026). Fondul a contestat juridic majorarea, dar ulterior datei de raportare (15 mai 2026) a subscris 56,3 milioane lei pentru 5.632.510 acțiuni noi, menținându-şi participația de 20%. Procesul de listare al Salrom la BVB rămâne în aşteptarea unui calendar din partea Ministerului Economiei.

Riscuri de urmărit

Concentrare în CNAB: 58,6% din VAN este concentrat în o singură deținere nelistată; orice schimbare a evaluării CNAB (inclusiv impactul litigiilor privind majorarea de capital cu terenuri Băneasa, termen Tribunalul Ilfov: octombrie 2026) afectează semnificativ VAN per acțiune.
Tranzacție răscumpărare CNAB: evenimentul de lichiditate potențial rămâne incert ca preț, calendar şi structură; supraestimarea probabilității sau valorii tranzacției prezintă risc pentru investitorii atrași de această perspectivă.
Majorare capital CNAPM (post-T1): subscrierea de 56,3 milioane lei reduce lichiditățile disponibile; contestația juridică este în curs (apel depus 20 mai 2026); CNAPM utilizează capital propriu în locul datoriei pentru o tranzacție de 281,6 mil. lei – ineficiență de alocare a capitalului.
Absența programului de răscumpărare în 2026: Programul 17 (294,8 mil. acțiuni) a fost respins de acționari în cadrul AGA din 26 februarie 2026; fără buyback, principalul mecanism de reducere a discountului față de VAN este eliminat.
Comisioane de administrare în creştere: comisionul de bază de 6,1 mil. lei/trimestru (+64,9% YoY) urmează capitalizarea bursieră; contractul de administrare FTIS (1 an, din 1 aprilie 2026) creează incertitudine privind continuitatea şi termenii comerciali după aprilie 2027.
Dividend 0,0408 lei/acțiune (propunere acționari la AGA mai 2026): sursa propusă este profitul contabil net auditat 2025; dacă va fi aprobat, generează o reducere a VAN şi lichiditaților.

Concluzie pentru investitori

Fondul Proprietatea oferă expunere indirectă la infrastructura critică a României – aeroporturi, porturi maritime şi industria sării, segmente cu creştere structurală şi caracteristici defensive. VAN per acțiune a crescut cu 16,1% față de T1 2025, iar discountul față de VAN s-a îngustat cu 11,1 puncte procentuale, de la -44,4% la -33,3%, reflectând creşterea apetitului investitorilor pentru clasa de active.

Principalul catalizator pe termen mediu rămâne tranzacția de răscumpărare a participației de 20% în CNAB (evaluată la 1.366,5 milioane lei), care – dacă se va finaliza la sau aproape de valoarea justă – ar putea genera un eveniment de lichiditate semnificativ pentru acționarii Fondului. Un al doilea catalizator este posibila listare Salrom la BVB. Riscul principal este absența unui nou program de răscumpărare în 2026, care limitează mecanismul de reducere a discountului pe termen scurt. Discountul de ~33% față de VAN poate fi atractiv pentru investitorii cu orizont mediu-lung, condiționat de materializarea catalizatorilor identificați.

Sursă: Raport trimestrial T1 2026 Fondul Proprietatea SA (FP), publicat pe BVB la 28 mai 2026. VAN-ul şi datele financiare sunt conform IFRS şi Normei ASF nr. 39/2015. Cifrele sunt în lei românești (RON).